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La différence entre la méthode traditionnelle (conception – appel d’offre – construction) et un projet design-construction (clé en main)

March 13, 2019

Depuis les dernières années, l’industrie de la conception et de la construction des bâtiments et des espaces de travail est en constante évolution. Les modes de réalisation se sont multipliés et, compte tenu des besoins des clients et des capacités des équipes de projet, diverses options sont offertes, les deux principales étant : la méthode traditionnelle (conception – appel d’offre – construction) et le projet clé en main ou design-construction.

 Cette multiplication des modes de réalisation répond à des nécessités telles que :

  • l’augmentation des besoins des clients (en effet, les propriétaires et les autres participants au processus de construction ont des besoins divers dans le processus de construction de projets immobiliers.);

  • l’augmentation des exigences des clients en matière de délai;

  • l’augmentation des exigences en matière de qualité et de sécurité;

  • la nécessité de réduire les relations de confrontation dans l’industrie de la construction;

  • des pressions d’ordre économique.

 

Bien que la méthode de conception traditionnelle soit toujours utilisée et convienne toujours à certains projets, chaque méthode a ses propres avantages et inconvénients.

 

Méthode de livraison de projet traditionnelle

 

Historiquement, la méthode de livraison de projet la plus courante était le processus traditionnel conception-soumission-construction. Ce mode de réalisation décompose chaque composant en une étape distincte dans laquelle le propriétaire du projet engage l'architecte ou le concepteur et l'entrepreneur en construction séparément.

 

À partir du contrat de conception, le propriétaire demande aux bureaux d’architecture de concevoir le projet (mais il peut y avoir plusieurs contrats avec des architectes de bâtiment, des architectes paysagistes,  des architectes d'intérieur, des ingénieurs en structure, en mécanique, en électricité, etc.).

 

Ensemble, le maître d’œuvre et l’équipe de conception créent les documents de construction, qui sont ensuite utilisés pour solliciter des offres d’entrepreneurs en construction qui détermineront le prix des travaux en fonction des dessins.

En effet, l'entrepreneur, souvent appelé entrepreneur général, engage des sous-traitants pour effectuer les tâches qui ne relèvent pas de ses compétences (par exemple : l’excavation, la maçonnerie, la fabrication d'acier et autres travaux spécialisés).

 

Selon cette méthode, le projet est souvent attribué au plus bas soumissionnaire dans le cadre d’une prestation de sous-traitance ou de gestion de la construction, qui sous-traite ensuite à des professionnels et à des fournisseurs.Les sous-traitants peuvent à leur tour avoir leurs propres sous-traitants.

 

Dans cette méthode de livraison traditionnelle, le concepteur est tenu de protéger les intérêts du propriétaire pour tout ce qui concerne le projet de construction. Il devient donc le porte-parole du propriétaire. Le concepteur est tenu d'interpréter les plans et les devis et de donner son avis sur toutes les questions relatives à la construction.

 

Avantages et inconvénients de l'exécution traditionnelle du projet

 

Si une livraison traditionnelle conception-soumission-construction permet d’obtenir le coût total de construction le plus bas par appel d’offres, l’entrepreneur est souvent choisi en fonction du prix et non des performances, ce qui peut avoir une incidence sur la qualité du projet.

 

Avec ce modèle également, l'entrepreneur n'a aucune influence sur la conception étant donné que celui-ci est recruté après l’achèvement des documents de construction et il doit ainsi construire selon les spécifications imposées. Si l’entrepreneur désire proposer des modifications, celles-ci se font sur place de manière rapide ce qui peut souvent devenir une solution coûteuse.

Un retard dans les délais de livraison est souvent imposé par le concepteur, qui au dernier moment soit au début de la construction doit adapter les plans.

 

Toutefois, dans ce type de projet traditionnel, la séparation du concepteur et de l’entrepreneur crée un système d’équilibre, car ils  sont en mesure de découvrir les erreurs commises par l’autre et l’autre et de les signaler au propriétaire afin de les éliminer ou au moins de réduire au minimum leurs effets.

 

Bien que la méthode conception-soumission-construction favorise la construction d'un projet de qualité, en raison de la tension inhérente entre le concepteur professionnel et l’entrepreneur, cette méthode est souvent critiquée, que ce soit en raison du temps prolongé nécessaire à la conception et à la construction du projet, de la nature quelque peu houleuse de la relation entre l'architecte et l'entrepreneur, les deux étant tout à fait prêts à rejeter la faute sur l’autre si quelque chose ne va pas.

 

Pour éviter ces problèmes, il est courant que les travailleurs engagent un responsable de la construction pour effectuer des tâches telles que l’aide à l’établissement d’estimations précises du coût de la construction, s’assurer du respect des limites du budget du propriétaire, poser les bonnes questions technologiques, faire l’examen des plans de l’architecte en matière de constructibilité, obtenir et négocier des offres et coordonner tous les aspects des travaux. Le responsable de la construction agit en tant qu'agent du propriétaire. En théorie, il est censé avoir une meilleure connaissance du coût et de la disponibilité de la main-d'œuvre et des matériaux, ainsi que de l'estimation du coût et du temps nécessaire à l'achèvement des travaux de construction. En raison de la nature des tâches généralement assignées au responsable de la construction, le rôle de responsable de la construction est le plus souvent assuré par un entrepreneur, bien que les architectes agissent également en tant que responsables de la construction.

 

Pour pallier aux divers des problèmes associés au projet traditionnel conception-attribution-construction, une nouvelle méthode de construction s’est développée celle du projet clé en main ou design-construction. Un point de contact unique qui gère l'ensemble du projet, du début à la fin.

 

Méthode de livraison de projet design-construction

 

La méthode de livraison de projet design-construction crée une équipe unie et cohérente, une seule entité que le propriétaire du projet contracte. En règle générale, l'équipe est dirigée par l'entrepreneur en construction, qui gère le projet dans son intégralité et assume l'entière responsabilité des travaux. Le contractant peut ensuite sous-traiter certains aspects des travaux, y compris la conception. Cette méthode de livraison est caractérisée par une collaboration entre les équipes de conception et de construction.

 

Avec cette méthode, l’entrepreneur fournit des informations précieuses sur la conception. Ensemble, les équipes de conception et de construction peuvent créer des solutions rentables. En effet, dès la phase conception, les besoins du processus de construction sont pris en compte ceci permet d’identifier et de résoudre les éventuels problèmes et ainsi d’augmenter le niveau de compréhension du projet et de maintenir le coût final.

Dans la méthode de livraison de projet design-construction, la collaboration depuis l’élaboration du projet encourage les parties à se concentrer sur le besoin du client (résultat final), et non sur ses objectifs individuels.

 Les avantages de l'exécution du projet design-construction

 

La livraison de projet design-construction, surnommé «l'approche clé en main», offre une méthodologie simplifiée dans laquelle le propriétaire n'a besoin que de travailler en liaison avec une seule entité plutôt que d'en gérer plusieurs ou de laisser un chef de projet interne superviser le projet.

 

Du fait que le concepteur-constructeur assume l'entière responsabilité du projet, de la conception aux coûts, en passant par le calendrier, cette méthode est la plus rapide pour le propriétaire et minimise les conflits de concepteur-entrepreneur car ils font partie de la même équipe. Il favorise également la révision de la conception au fur et à mesure de sa construction et de son coût de construction. Bien adaptés aux techniques de construction accélérées et aux techniques modernes de gestion de projet, les projets de design-construction sont souvent plus rentables et moins sujets aux retards dans les travaux que les projets traditionnels. De plus, plusieurs étapes dans le processus de construction sont réalisées en parallèle et non les unes après les autres comme dans la méthode traditionnelle.

 

Étant donné que l'architecte et l'entrepreneur font généralement partie de la même équipe lors de la construction du projet, de nombreux propriétaires observent une réduction du nombre de litiges et une utilisation accrue des techniques de règlement extrajudiciaire des litiges. Plusieurs compagnies d’assurance ont également noté une diminution du nombre de réclamations liées à des projets de conception-construction.

 

Dans la méthode de livraison de projet design-construction, durant la phase de conception ainsi que dans la phase de réalisation, les détails techniques et constructifs vont être appréhendés et résolus au fur et à mesure. Ce qui donne une approche collaborative entre tous les professionnels concernés. Les éléments étant définis et validés par les contributeurs au fur et à mesure de l’avancement du projet, l’entreprise de construction peut anticiper les ressources nécessaires, la logistique, les relations avec les fournisseurs et sous-traitants qui sont intégrés plus tôt dans le projet, et d’anticiper la préfabrication d’éléments. La phase construction ayant été anticipée, le planning du chantier peut être affiné au plus juste.
Dans la méthode traditionnelle, une grande partie des éléments n’ont pas été définis et sont élaborés et validés durant les travaux, sur le fait.

 

Ces avantages sont particulièrement évidents dans la représentation graphique ci-dessous développée par Patrick Mac Leamy.

 

La courbe de McLeamy, est l’analyse entre la méthode design-construction et la méthode traditionnelle en fonction des différentes phases du projet.

 

Les courbes montrent comment l’effort de conception, lorsqu’il est concentré dans les premières phases de celle-ci (typique d’une méthode design-construction), a une incidence positive en termes de réduction des coûts en opposition à la méthode traditionnelle.

La courbe de la méthode design-construction est mise en relation avec la capacité à contrôler les coûts, et les coûts du changement.

 

On s’aperçoit donc que réaliser les changements le plus tôt possible permettent de réaliser ceux-ci à moindre coûts et donc d’augmenter la valeur ajoutée pour le client.

 

Les inconvénients de l'exécution du projet design-construction

 

Les principaux inconvénients de la méthode design-construction sont les suivants:

  • Le propriétaire ne bénéficie pas des économies de coûts potentielles qui pourraient résulter du processus d'appel d'offres. Ce dernier va plutôt chercher les économies en amont.

  • La responsabilité de l’approbation de la conception se déplace du client vers le design-constructeur.

  • Les communications entre l’architecte et le maître de l’ouvrage ou les utilisateurs du bâtiment peuvent être réduites.

Comme nous venons de la démontrer, les deux principales options de livraison de projet de construction sont la méthode traditionnelle (conception – appel d’offre – construction) et la méthode design-construction (clé en main). Chaque méthode a ses propres avantages et inconvénients et chacune est mieux adaptée à certains types de projets.

 

Toutefois, il semblerait que la méthode design-construction prenne le pas sur la méthode traditionnelle étant plus simple (un point de contact; un gestionnaire de projet qui chapeaute l'ensemble), plus rapide (en effectuant plusieurs étapes en parallèle versus une à la suite de l'autre) et moins risqué (l'équipe de design et de construction travaille main dans la main pour trouver des solutions afin de respecter le budget).

 

Chez Lib. nous pratiquons un service clé en main pour tous nos travaux d’aménagement de bureau. Prenez un rendez-vous avec nous, nous pourrons vous en dire plus sur cette méthode.

 

 

Sources: Manuel canadien de pratique de l'architecture et Truspace

 

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